Quem comprou imóvel em construção até o final de 2005 sofre com juros retroativos

RIO - Pelo menos metade das pessoas que compraram um dos 6.651 imóveis lançados em 2005 no Rio de Janeiro e que estão sendo entregues este ano, incluindo os moradores da Vila do Pan, estão enfrentando reajustes de mais 45% no seu saldo devedor na hora de quitar o valor ou financiá-lo após a construção. Isso se deve à cobrança de juros retroativos à época das obras, uma prática do mercado imobiliário questionada pelos consumidores e pelo Ministério Público Federal (MPF) e abolida para os contratos novos. No entanto, estes custos foram embutidos nos preço total do apartamento. " Quem comprar o imóvel pronto agora vai pagar menos do que quem comprou na planta "

Foi isso o que aconteceu com o engenheiro aposentado José Henrique Barcellos Filho, 63 anos, que comprou uma unidade de três quartos por R$ 285 mil no empreendimento onde ficaram alojados os atletas dos Jogos Pan-Americanos de 2007, em setembro de 2005. Ele pagou R$ 110 mil em prestações durante as obras e teve seu saldo devedor recalculado de R$ 175 mil para R$ 295 mil em março de 2008. A soma desses valores daria R$ 405 mil, bem mais do que os R$ 376 mil estimados como valor médio para as 23 unidades similares restantes do mesmo condomínio, que foram oferecidas no 4º Feirão Caixa da Casa Própria.

- Se eu fizesse um financiamento de 10 anos na Caixa, pagaria agora uma prestação de R$ 5.609 - relata o consumidor. Segundo o advogado José Roberto Oliveira, este desequilíbrio contratual no caso da Vila do Pan teria gerado mais de 300 ações judiciais contra a construtora Agenco na Vara da Barra da Tijuca. Seu clientes questionam a aplicação de juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor no período referente à construção. Para fugir desse "reajuste", quem realizou a compra de imóveis na planta ou em construção até o final de 2005 precisa provar na Justiça que está sendo prejudicado

- O valor subiu muito e ninguém pagou. A construtora não poderia ter cobrado juros referentes à época da poupança. Quem comprar o imóvel pronto agora vai pagar menos do que quem comprou na planta - diz Oliveira, que afirma ter 22 audiências relacionadas ao assunto marcadas para junho. O problema afeta quem fez a compra antes de 2006O diretor da Agenco, Sérgio Goldberg, por sua vez, garante que a taxa de juros efetiva de 12% ao ano cobrada na entrega da Vila do Pan está prevista no contrato que os compradores assinaram.

- A construtora também paga juros ao banco pelo empréstimo que tomou para construir o empreendimento. Se não repassar estes custos, vai ter prejuízo - explica. " A construtora também paga juros ao banco pelo empréstimo que tomou para construir o empreendimento "

Segundo Goldberg, a cobrança é permitida neste caso porque a venda das unidades foi feita antes da assinatura de Termo de Ajuste de Conduta (TAC) que entrou em vigor no dia 1º de janeiro de 2006, assinado pelas construtoras do Rio de Janeiro em um acordo com o Ministério Público Federal (MPF). O promotor Rodrigo Terra, do Ministério Público Federal (MPF), responsável pelo TAC, conta que este foi fruto de um processo contra a Brascan pela cobrança de juros na fase de construção do imóvel. A empresa foi condenada a se abster da cobrança de juros retroativos à época da construção e a devolver em dobro o que já tinha recebido a este título.

- O MP entendia que não havia adiantamento de capital na fase de construção que justificasse a cobrança de juros do comprador e a Justiça deu ganho de causa - explica Terra, acrescentando que a prática é recriminada também por uma resolução do Departamento de Defesa do Consumidor (DPDC), do Ministério da Justiça. De acordo com o promotor, esta ação contra a Brascan acabou deflagrando um movimento do próprio mercado imobiliário e 76 construtoras do Rio de Janeiro se comprometeram a não mais cobrar juros referentes ao período anterior à entrega do imóvel. Em São Paulo e em Brasília, existiriam TACs similares. Os juros estariam sendo repassados agora no preço inicialPara o conselheiro da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Rodolpho Vasconcelos, a TAC resultou apenas em uma mudança do momento do repasse de custos. Os juros acabam sendo repassados de outra forma ao consumidor, em uma correção de preços que afeta todos, inclusive os que pagam à vista. " O consumidor vai ter que entrar na Justiça para provar que os juros são extorsivos
"
- O mesmo imóvel que eu vendia por R$ 80, hoje eu estou cobrando R$ 100. Quem está pagando à vista, teoricamente está sendo prejudicado. Mas são poucas pessoas que pagam à vista e sempre há espaço para a negociação de um desconto nesses casos - diz. De acordo com Maria Inês Dolci, diretora de Relações Institucionais da entidade de defesa do consumidor Pro Teste, apesar desta cobrança de juros retroativos estar prevista nos contratos anteriores a 2006, as empresas têm que explicar os custos que estão repassando.

- Só que os cálculos não são feitos. As instituições não querem composições amigáveis porque não querem perder dinheiro. E na época da venda, o consumidor não tinha como saber que ele estaria pagando um valor mais caro que o valor de mercado - afirma. - Logo, o consumidor vai ter que entrar na Justiça para provar que os juros são extorsivos. Mas, se a Justiça entender que o consumidor foi lesado, vai dar ganho de causa a ele - conclui Dolci.

Vivian Pereira Nunes - O Globo Online

Sistema de amortização determina prestações do imóvel

"Um item que deve ser bem observado no processo de escolha de uma linha de crédito na compra de imóveis é o sistema de amortização da dívida que será usado. A importância dessa sigla - que muitas vezes passa despercebida -, é ser uma das principais responsáveis pelo valor inicial e final das parcelas. Além disso, é o sistema de amortização que determina o saldo devedor a pagar. Atualmente são oferecidas três opções: o Sistema de Amortização Constante (SAC), o Sistema de Amortização Crescente (Sacre) e a Tabela Price. O mais utilizado pelas instituições financeiras é o SAC, pois com essa modalidade, o mutuário paga, ao mesmo tempo, um porcentual dos juros e outro da dívida. O valor mensal a ser pago é maior no início, mas diminui com o tempo e não sobra resíduo ao final do contrato. Por isso, esse é o sistema mais recomendado por especialistas de defesa do consumidor. O Sacre é semelhante ao SAC. Mas, nessa modalidade, primeiro, efetua-se a correção do saldo devedor e depois diminui-se a parcela de amortização. Com isso, as parcelas finais são mais baixas que pelo SAC, mas o total pago pelo financiamento é maior. O menos indicado dos sistemas é a Tabela Price. Inicialmente, oferece parcelas menores. Mas, aumentam consideravelmente no final do contrato. Isso ocorre porque primeiro o mutuário paga os juros para, depois, amortizar a dívida. Além do valor emprestado ser superior às outras modalidades, ainda existe o inconveniente de sobrar resíduo a ser pago no final. A maioria dos bancos já utiliza o SAC como sistema se amortização e, em alguns casos o SAC é combinado com as outras modalidades - Sacre ou Tabela Price."

Publicado no Jornal Folha de São Paulo, em 23 de abril de 2007